ARSA PAYI DÜZELTİM USULÜ
H.Erdal DEMİR

ARSA PAYI DÜZELTİM USULÜ

 

            İlk tesis tarihinde, bir başka deyişle kat irtifakı kurulurken, orantısız ve bağımsız bölümlerin gerçek değerlerine uyumlu olmayan arsa payları iptal edilebilmektedir. Bu konuya geçmeden önce; arsa payı kavramı üzerinde kısaca durmak gerekiyor. Arsa payı nedir?

Arsanın kat mülkiyeti kanununda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. Bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, arsadan pay verilmektedir. Kat mülkiyeti ile arsa payı birbirlerinden ayrılamaz, bağımsız olarak kat irtifakı veya arsa payı devredilemez.

Arsa payının bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı nedir, bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. Maddesi’nde yer almıştır. Şöyle;

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yolu ile geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

Kat İrtifakı kavramına da bir göz atarsak, kat irtifakı; herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Tasarruf halinde, yani kat irtifakına konu bağımsız bölümün satışı sırasında arsa payı da satılmaktadır. Bu arsa payı artık çok özel istisnalar olmadığı takdirde değişmemektedir.

Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur. Kat irtifakı kurulurken, arsa üzerinde bulunan takyidatlar (haciz, ipotek ve diğer irtifak hakları),  her bir bağımsız bölüm üzerine aktarılmaktadır.

Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi kat irtifakından ayrı olarak miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur. Arsa payı ve kat irtifakı birlikte tasarruf edilir.

 

            Kat irtifakı ile her bir bağımsız bölüme özgülenen arsa payı, özgülendiği sırada hatalı ise, bu arsa payı düzeltilebilmektedir. Bu düzeltim konusuna geçmeden önce, yasanın ilgili maddelerine bakmamız gerekiyor: 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN özellikle 3. ve 44. Maddeleri konuyu düzenlemektedir. Buna göre:

Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. 
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır. (md:1)
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. (md:1) (5912-23/06/2009 değişiklik)

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: 

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; 

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; 

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır. 

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. 

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

Yasanın 3. Maddesi’ne göre ve çok açık olarak;  “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir” Ancak; “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.”

Çok açık olarak anlaşılacağı gibi, ilk tesis tarihinde, kat irtifakı kurulurken, yanlış tahsis edilen arsa payları değiştirilebilir, bu hususta mahkemeye başvurulabilmektedir. Ancak, sonradan değer kazanma, dava açmak için bir unsur olmamaktadır. Örneğin, bir dükkan sokağa cephelidir ve değersizdir. Sonrasında karşısına bir hastane yapılır ve eczane olur, ya da yol genişler cadde haline gelir ve yaya trafiği canlanır, hızlı tüketilen ürün satışı artar, bu örnekleri çoğaltmak mümkündür. Bu türden sonradan oluşan değer artışları noktasında, arsa payı düzeltim davası yasaya göre açılamamaktadır.

Sonradan değer kazanma hususunda bir istisna 44. Madde de ifade edilmektedir. Burada ise davayı gerektirmeyen ve çekme katın tamamlanması, kat ilavesi gibi durumlarda; arsa payının değişmesi belirtilmektedir. Ki, bu durum daha çok idari işlemle sağlanmaktadır.

Kimi, doktrin hükümlerine baktığımızda; Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş olabileceği gibi, sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla da pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir. Bütün bu hallerde “denkleştirme” veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılacaktır  (1)

Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın açılması için korunmaya değer hukuki yararın bulunması gerektiğidir.

Pay oranı, paydaşın, paylı malın yönetiminde söz sahibi olma durumunu (MK. m. 689), yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını (MK. m. 688/2) tayin edeceği gibi, paylı mülkiyetin sona ermesinde veya satılmasında her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyi de belirleyecektir. (2)

Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı; arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerlerinin kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, gerçek değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. (3)

Zamanında inşa edilmiş olan binalarda yapım aşamasında hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarında değişiklik yapılmasının mümkün olmasının dayanağı 634 sayılı Kanunun 3. ve 44. maddeleridir. Bunun dışında eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm teşkil etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz. (4)

634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. [5]

634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarındaki gerçek değerlere uygun hale getirilmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının değiştirilmesi talebi doğrudan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır. [6] Bu sebeple ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakları mevcut olacaktır.

Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı, binada bulunan diğer tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Bu tür bir davada, davacı olmayan tüm kat maliklerinin ya da kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. [7] Bir diğer anlatımla, dava sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilir ise, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız bölümün değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve değişikliklerin tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi veya davada taraf olmaları gerekmektedir.

SONUÇ            : Arsa payı düzeltimi mümkündür. Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmak durumundadır. Taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm malikleri taraf olmalıdırlar ve ilk tesis tarihinde verilen arsa paylarının orantısız ve gerçek değeri yansıtmaması temel koşuldur. Sonradan değer kazanma halinde, dava ikame edilememektedir. Aslında arsa payı düzeltimi son zamanlarda çok önemli hale gelmiştir. Özellikle riskli yapı mevzuatı çerçevesinde yapılacak olan dönüşümlerde arsa payı üzerinden bağımsız bölümlerin alınacak olması, dava açılmasının önemini ortaya koymaktadır.

 

                                                                                          H.Erdal DEMİR

 

 

  1. (Prof. Dr. Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s. 98-99, Filiz Kitabevi ).
  2. Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;256
  3. 5 Şubat 2009 Tarihli 18. HD, 2008/10404 E., 2009/700 K, PULAK, a.g.e., s.54, 634 sayılı Kanun, m.3/2-1
  4. Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010(89), s.501
  5. HMK m.12; Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki; “(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
  6. Mahir Ersin GERMEÇ, “Kat Mülkiyeti Hukuku”, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı, Ankara, 2011, s.71

      7. Mahir Ersin GERMEÇ, “Kat Mülkiyeti Hukuku”, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı, Ankara, 2011, s.71

DİĞER YAZILAR
Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
H.Erdal DEMİR     2017-01-11 Ayrıntılı bilgi isterseniz, evrak fotokopilerini haberoran sitesinin iletişim bilgilerinde yer alan posta kutusu numarasına gönderirseniz. Tam ve kolay çözümü iletiriz. İyi günler...
H.Erdal DEMİR     2017-01-11 Taşınmazın esaslı unsurlarında değişiklik oybirliği ile olur. Kiraya verme gibi hususlarda pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilir. Tüm paydaşlar ise, bir müdahale olduğunda tek başlarına bunu kaldırabilirler. Müşterek mülkiyette paylar belli olduğundan kişi payını satabilir. İştirak halinde ise pay üçüncü kişiye satılamaz. İştirakçiler birbirlerine satabilir. Her iki halde de iştirakçi veya paydaş kendisine kullanılacak bir yer tahsis olunmamış ise yararlanan kişiyi intifadan men edebilir.
H.Erdal DEMİR     2017-01-11 Aslında çok basit, öncelikle sıra ile küçük bilgiler aktaralım: Miras yolu ile kalan taşınmazlar iki türlü hukuku durumu haizdir. Birincisi, iştirak halinde mülkiyet, ikincisi müşterek (paylı mülkiyettir) şeklindedir. İlkine elbirliği mülkiyeti de denir. Burada mirasçı payları ayrılmamıştır. Miras şirketi (tüm mirasçılar) birlikte kullanır, yararlanır, tasarruf ederler. Diğeri, yani müşterek mülkiyette paylar ayrılmıştır. Burada da üç tür durum vardır.
metin türksoy     2017-01-09 Merhaba, Yaklaşık 18 yıl önce miras yoluyla anneme bazı tarlalar intikal etti. Bunların hepsi müşterek halindedir. Bir kısmını daha önce diğer müşterekler kullanıyordu. Diğer müşterek kişinin şu anda bütün olarak kullanmaya devam ettiği tarlanın yarısı anneme ait. Tarlada kendi hakkımızı ayırmak istiyoruz ama aramızda anlaşamıyoruz. tarlayı ayırmak için yapılan dava ve işlemler de ço kzkarmaşık. Bu durumda neler yapabiliriz. Bilgi verebilir imisiniz?
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
FETÖ Megastar Tarkan’ı Dinledi İddiası
FETÖ Megastar Tarkan’ı Dinledi İddiası
Ali Koç İstifa Etti
Ali Koç İstifa Etti