Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazda ortaklığın giderilmesi
H.Erdal DEMİR

Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazda ortaklığın giderilmesi


Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazda ortaklığın giderilmesi 
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 6. Maddesinin 1. Fıkrası “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. “ şeklindedir.

Yukarıdaki madde metninden de anlaşıldığı gibi, riskli yapı raporu alınmış bir taşınmazın yıkılması ve bu doğrultuda da kat irtifakı ile kat mülkiyeti de resen terkin edilmekte, müşterek mülkiyet esaslarına göre de tescil işlemi yapılmaktadır. Kat irtifakı olmadığından da ilk bakışta ortaklığın giderilmesinin yolunun açıldığı düşünülebilir. Ancak maddenin devamında paydaşların ortak kararı uyarınca işlem yapılacağı ve 2/3 çoğunluk aranacağı da madde metninde yer almış, 2/3 çoğunluğun kararlarına katılmayan paydaşların da hisselerin diğer paydaşlara satılacağı ya metninde belirtilmiştir..
Yine;  6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun  uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinin , ikinci ve üçüncü fıkralarını da doğrudan yazımıza alıyoruz: Şöyle:
“…(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
(3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır…” 
                          Bu maddelerin lafzından şunu anlıyoruz. Kanun ve yönetmelik emredici kuralları havidir. İlk tespitimiz bu, ikincisi ise, ortaklar 2/3 çoğunlukla anlaşmış iseler anlaşmayan hissedarın payı, anlaşma yapan ortak veya ortaklara ihale ile satılır. Ya da bedeli Bakanlıkça ödenmek ve Hazine adına da tescil edilmek üzere işlem tesis edilir. Yine bu konuda, YARGITAY 14. Hukuk Dairesi, Esas  No : 2015/5292  Karar  No: 2016/1513 olan kararları da özetle şöyledir:  “ Bu durumda 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre sözleşmeyi imzalayan 2/3 arsa payı çoğunluğunun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yürütülen ihale işlemlerinin sonucunun beklenmesinde hukuki yararları mevcut olduğundan 6100 sayılı HMK'nın 165. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan paydaşların paylarının satışına ilişkin işlemlerin sonucu bekletici mesele yapılması gerekir.” Şeklinde  karar verilmiştir.
Yani, 6306 Sayılı Yasa Kapsamında riskli yapı raporu alınmış ve 2/3 çoğunlukla karar alınmış taşınmazlarda ortaklığın giderilmesine karar verilemez. 

DİĞER YAZILAR
Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
FETÖ Megastar Tarkan’ı Dinledi İddiası
FETÖ Megastar Tarkan’ı Dinledi İddiası
Ali Koç İstifa Etti
Ali Koç İstifa Etti