Paylı Mülkiyette (Müşterek Mülkiyette) taşınmazı kiraya verme, müteahhite verme ve diğer olağan ve önemli işler

Paylı Mülkiyette (Müşterek Mülkiyette) taşınmazı kiraya verme, müteahhite verme ve diğer olağan ve önemli işler

Paylı Mülkiyette  (Müşterek Mülkiyette) taşınmazı kiraya verme, müteahhite verme ve diğer olağan ve önemli işler
Paylı Mülkiyette  (Müşterek Mülkiyette) taşınmazı kiraya verme, müteahhite verme ve diğer olağan ve önemli işler admin

 

Paylı mülkiyette, diğer bir deyişle müşterek mülkiyette; birden fazla kimse, özel, ya da tüzel kişi, maddi ve fiili olarak bölünmüş olmayan bir malın tamamına, belirli oranlarda maliktir. Bu mülkiyet şeklinde; TMK’nın Madde 688. Maddesine göre “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” 
Paylı mülkiyette yukarıda belirttiğimiz 688. Madde uyarınca her paydaş tasarruf hakkınna sahiptir. Ancak, olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar gibi üç ana başlıkta paydaşların tek başlarına, çoğunlukla ya da oy birliği ile yapabilecekleri işler tanımlanmıştır.
Olağan yönetim işleri kanunun Madde 690’ncı maddesinde şöyle ifade edilmiştir: “Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.”
Diyelim ki, yangın çıktı, bir üçüncü kişi haksız müdahale etti, ya da bir arıza çıktı. Bu işleri her paydaş tek başına yapabilir, yangını engellemek, müdahaleyi ortadan kaldırmak, arızayı gidermek hususunda tüm paydaşlar yetkilidir. Yani önünde yapılması için aciliyet olmayan büyük onarım ve konular olağan iş sayılmaz. Örneğin bir binanın boyatılması bu madde kapsamında değildir. Bunu önemli iş saymamız mümkündür, çok acil bir durum da değildir.. Ancak bir su musluğu arızalanmış ise bunu tamir ettirebilir.
Önemli yönetim işler, Kanunun 691. Maddesinde tanımlanmıştır. Şöyle: “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.”
    Önemli işlere pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilebilmektedir. Örneğin taşınmazın kiralanması, bakım onarım gibi durumlar, (acil ve küçük onarımlar hariç)
Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar ise kanunun  692. Maddesinde açıklanmıştır  “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.” 
Olağanüstü olarak tanımlanan işlerde oy birliği şartı vardır. Örneğin bir arsanın kat karşılığı müteahhite verilmesi, bir tarım alanının otoparka çevrilmesi gibi.
    En sık karşılaşılan sorun ise kiraya vermede çıkar. Örneğin eşit payda, üç paydaş varsa, iki kişi hem pay,hem de paydaş çoğunluğunu sağlayarak kiraya verebilirler. Sözleşmeye katılmayan, imza atmayan paydaş normal kirasını elbette alacaktır.
Yargıtay  İBK’da ifade edildiği üzere, “Müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır.” “ Paylı mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından geçerli bir kira sözleşmesinin oluşturulması pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması koşuluna bağlıdır.”

Gerekli pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınmaksızın, paylı mal kiraya verilmişse; kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaş, Borçlar Kanunu anlamında sözleşmeye izin ve muvafakat verdiği takdirde, sözleşme geçerli olacaktır. Bu durumda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığı incelenecektir. Pay ve paydaş çoğunluğu yoksa geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilemez. İcazet Borçlar Kanunu uyarınca açık veya örtülü olabilir. Pay ve paydaş çoğunluğu arandığından, iki paydaşlı taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmazı üçüncü kişiye vermesi durumunda; hiçbir zaman paydaş çoğunluğu sağlanamayacağından, oybirliğinin gerek olacağı şüphesizdir.

Vekil ile yapılan işlerde vekilin sonradan azli, önceki işlemi geçersiz kılmaz. Yargıtay, “Davacı tarafından vekil kılınan A.S.N. Çaykara Noterliği’nin 20.09.2005 tarih, 1…yevmiye azilnamesiyle azledilmiş ise de kira sözleşmesinin geçerliliği için gerekli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığı…davacı tarafından azledilmiş olmasının sözleşmenin bağlayıcılığına engel teşkil etmeyeceği tartışmasızdır.” demiştir. (Y. 2013/17337 E. 2014/925 K.)

Paylı mülkiyetli taşınmazda; paydaşlardan biri kendi içinde elbirliği  (iştirak halinde) mülkiyete sahip ise, elbirliği mülkiyette birlikte hareket etmek durumunda olduklarından paydaş hesabında tek kişi olarak değerlendirilecekleri, Yargıtay 1. HD.’nin 2004/2636 E. 2004/3322 K. Sayılı kararda belirtilmiştir.
Kira sözleşmesi, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadığı takdirde; sözleşmesinin tarafı olmayan ve icazet vermeyen paydaşlar, kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (müdahalenin menni) davası, istihkak davası açabilecekler, şartları varsa ecrimisil talep edebileceklerdir.

Elatmanın önlenmesi (müdahalenin menni) davalarında; davalı kiracının, öncelikle kira sözleşmesini kanıtlaması ve ardından da bu sözleşmesinin geçerli bir sözleşme, yani pay ve paydaş çoğunluğu ile kurulan bir sözleşme olduğunu ispatlaması gerekecektir. Yargıtay, 1. HD. 2012/3423 E. 2012/4001 K. sayılı kararında, “ Davalı kiracılık ilişkisini kanıtlayamamıştır. Kaldı ki, bir an için kira ilişkisinin varlığı kabul edilse bile, olayda pay ve paydaş çoğunluğunun gerçekleştiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Geçerli bir kira akdinin varlığından söz edilemez.” demiştir.
El atmanın önlenmesi davasında,  Yargıtay 1. HD. 2003/556 E. 2003/1237 K. sayılı kararında paydaşın payına düşen kira bedelini almasını, kira bedeli için icra takibi yapmasını, “Kira sözleşmesinde yer almayan paydaş ya da paydaşların BK 248.maddesinde yazılı olan ve kiranın esaslı unsurunu teşkil eden bedelden paylarına düşen miktarı sonradan aldıklarının anlaşılması durumunda anılan kanunun 38.maddesi uyarınca sözleşmeye icazetin gerçekleştiği kuşkusuzdur.” şeklinde değerlendirerek sözleşmeye icazet verildiğinden bahisle, taleplerin reddine karar vermiştir. Zımnen icazet kabul edilmiştir.
Kiracıya karşı açılacak elatmanın önlenmesi davalarında, mutlak olarak elatmanın önlenmesine hükmedilmeyecektir. Şöyle ki; Yargıtay kat irtifakının kurulduğu, davalı tarafça usulüne uygun bir kiraya sözleşmesi olmadan ve icazet de verilmeden 3. Kişiye kiraya verilen taşınmazla ilgili bir dosyada  “Anılan taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu ve davalının da kayden paydaş bulunduğu gözetilerek davacının payı oranında elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle mutlak elatmanın önlenmesine hükmedilmiş olması doğru değildir.” Şeklinde karar vermiştir. (Y. 2011/7619 E. 2011/10534 K.) Görüldüğü üzere, ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmasa dahi, paylı mülkiyete konu eşyanın tamamı üzerinde mutlak olarak değil de, davacı paydaşın payı oranında elatmanın önlenmesi kararı verilecektir.

Kiracıya karşı ecrimisil talepli, davalının babası ile kira sözleşmesi yaparak kullandığını iddia ettiği, sözleşmede pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamadığı bir dosyada; Yargıtay, “Davacının payına isabet eden oranda ecrimisil belirlenerek bu miktarın hüküm altına alınması gerekirken, davalı Levent’in babasının taşınmazdaki payının davalının kullandığı alandan mahsup edilmek suretiyle ecrimisil hesabının yapılması doğru değildir.” demektedir. (Y. 1. HD. 2014/17532 E. 2014/18060 K.)

Pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı kira sözleşmeleri geçersiz olsa bile; kiralayan paydaş, sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmediği için, sözleşme uyarınca kiracıya karşı sorumludur.  Kiralayan paydaş, diğer paydaşlara karşı da sorumludur, bu kapsamda; Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta,  elde ettiği kira bedellerinden, diğer paydaşların payına düşen kısımları vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca ödemesi gerektiğine karar vermiştir. (Y. 13. HD. 1998/1404 E. 1998/2030 K.) Yargıtay bir kararında; kiralayan paydaş, diğer paydaşların paylı maldan yararlanmalarını engelleyerek zarara uğramalarına sebep olduğundan dolayı, intifadan men koşulu aramaksızın tazminat davası açılabileceğini belirtmiştir.

Paylı mülkiyete sonradan pay alan kişinin kimi haklarının sürmesi için kimi hakların tapuya şerhi gereklidir. Taşınmazda yararlanma, kullanma, yönetime ilişkin kararların; sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri bağlaması için, belirtildiği gibi bu hakların tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Kira sözleşmesini feshetmek, tahliye etmek de önemli tasarruf işlemlerinden olduğundan, usulde paralellik ilkesi gereğince yine pay ve paydaş çoğunluğu aranacaktır. Kira bedellerini ödemeyen kiracıya gönderilecek ihtarnamede de pay ve paydaş çoğunluğunun aranması gerektiği yönünde Yargıtay kararları vardır.

Paylı mülkiyette bir paydaş intifa hakkı tesis ederse, diğer paydaş veya paydaşların ortaklığın giderilmesini isteme hakları doğmaktadır. 

pay paylı mülkiyet müşterek mülkiyet kira paylı mülkiyette kira ortaklığın giderilmesi olağan işler önemli işler olağanüstü işler
Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
FETÖ Megastar Tarkan’ı Dinledi İddiası
FETÖ Megastar Tarkan’ı Dinledi İddiası
Ali Koç İstifa Etti
Ali Koç İstifa Etti