Bir apartmanın işyeri vasfında veya mesken vasfında olması durumunda dernek veya vakıf şubesine kiraya verilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunun (KMK) 24/1. Maddesi, tapuda işyeri veya mesken olma durumuna bakmaksızın, apartmanlarda açılamayacak işyerlerini tek tek (tahdidi olarak) saymıştır. Kat Mülkiyeti Kanunun 24/2. Maddesi ise kat malikleri kurulunun oybirliği ile açılabilecek işyerlerini belirtmektedir.
Madde 24/1 – Ana gayrimenkulun, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Derneğin veya vakfın bulunduğu yer tapuda işyeri olarak kayıtlıysa dernek veya vakıf merkezi veya şubesi 24/1. Maddenin kapsamı içine girmez. Kanun koyucu açılması yasak olan işyerlerini sınırlı sayıda (tahdidi) olarak saymıştır. Bir dernek merkezinin veya vakıf merkezinin hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kapsamında olmadığı açık ve nettir.
Kat Mülkiyeti Kanunun 24/2 . maddesi kütükte mesken olarak kayıtlı yerlerde kat malikleri kurulunun oybirliği ile açılabilecek işyerlerini saymaktadır.
Madde 24/2
Ana gayrimenkulun, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pasta hane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Dernek veya vakıf merkezinin bulunduğu yer tapuda mesken olarak kayıtlı ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 24/2 maddesi hükümlerine bakmak gerekir.
Bu madde ile bazı işyerlerinin açılmasının yasaklanmasının amacı, bina içinde oturanların can güvenliği huur ve sükunu açısından tehlike ve olumsuzluk yaratan müesseselerin meskenler arasında bulunmasına engel olmaktır.
KMK madde 24/2’de kat maliklerinin tümünün onayı sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri için aranmaktadır. . Derneğin veya vakfın toplantı yeri ise başta sayılan yerlerin emsali niteliğinde eğlence ve toplantı yeri kapsamında değildir. Ancak dernek merkezinde yukarıdaki sayılan yapılan faaliyetlerin yürütüldüğü bir lokal var ise o zaman lokal açısından 24/2 madde uygulanması söz konusu olabilir. Bu durumda kat maliklerinin onayını almak gerekebilir.
Yargıtay içtihatlarına göre; doktor muayenehaneleri KMK 24. Maddesinin 2.Fıkrası kapsamına girmez. Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölüm büro olarak kullanılabilir ve kiraya verilebilir. Dernek merkezi bir büro niteliğinde çalışıyorsa KMK 24/2. Maddesi kapsamında sayılmayacaktır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 17.1.1974 gün ve E.973/18489 K.191 sayılı kararında ise meskenin büro olarak Kültür ve Sanat Vakfına kiraya verilebileceğine karar vermiştir. Bu kararın dernekler açısından da emsal oluşturacağı kanısındayız.
.
Yukarıda belirttiğimiz gibi her olayı kullanım amacına göre, hakim mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde yapılan faaliyeti iyi niyet ve hakkaniyete uygun olarak inceleyerek karar verecektir.
Aynı binada başka işyerleri var ise, kat malikleri tarafından diğer işyerlerine onay verilmesi dernek veya vakıf aleyhine açılan bir tahliye davasında davalı dernek veya vakıf davacı tarafın kötüniyetli olduğunu ileri sürebilecektir..
Sonuç olarak dernek veya vakıf merkezi tapuya işyeri olarak kayıtlı ise Kat Mülkiyeti Kanunun 24/1 Maddesi kapsamına girmemektedir. Derneğin veya vakfın bulunduğu daire tapuya mesken olarak kayıtlı ise durumu özel koşullara göre yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde değerlendirmek gerekir.