Sınırdaş Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı
H.Erdal DEMİR

Sınırdaş Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı

SINIRDAŞ TARIM ARAZİLERİNDE ÖN ALIM HAKKI
Sınırdaş tarım arazilerinde ön alım hakkında açıklamada bulunmadan önce, genel olarak, T.M.K uyarınca ön alım hakkı nedir? Kısaca ona bakalım: Önalım hakkı (Önceki tanımıyla şuf’a hakkı), malikin (paydaşın-hissedarın-) malını –payını- üçüncü bir kişiye satması halinde hak sahibine (taşınmazda paydaş olana), tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 732. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Buna göre, yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette söz konusu olabilecektir ve yalnızca payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması halinde kullanılabilecektir. Yani, TMK hükümlerine göre, müşterek mülkiyette, paydaşlardan birinin payını diğer paydaşlar dışındaki üçüncü bir şahsa satması durumunda, diğer hissedarların, yasada öngörülen sürede dava açmak ve hâkim tarafından belirlenen süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderini de yatırarak (bloke ederek) satılan hisseyi devralma hakları bulunmaktadır. 
Taşınmaz hissedarlarına onalım (şuf’a) hakkı tanınmasının amacı, müşterek mülkiyet beraberliğine (bir taşınmazda başkaları ile hissedar bulunulmasına), yabancıların girmesini engellemek, ,  hissedarlar arasında işletme ve diğer noktalardan devamlı anlaşmazlık yaratması nedeniyle kullanışlı olmayan paylı mülkiyet ilişkisinin belirli bir müddet sonra ortadan kalkmasını sağlamak ve arazinin küçülmesini önlemektir. Bir açıdan toplulaştırmayı sağlamak ve kötü komşuluktan da muhafaza amaçlanmıştır.
Önalım hakkının, hissedarın hissesini dilediği kişiye satmasını engellemesi sebebiyle bir mülkiyet kısıtlaması şeklinde değerlendirilebilir. Ancak az yukarıda açıklandığı ve kamu yararına yönelik olması dolayısıyla, birçok ülkede hissedarlara onalım hakkı tanınmaktadır. 
Asıl konumuza döndüğümüzde Türk Hukuk Mevzuatına 2014 yılında girmiş olan sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkıdır. Şöyle ki; 30.04.2014 tarihinde kabul edilen, 6537 Sayılı, TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN, sınırdaş parsel malikine de ön alım hakkı getirmiştir. Bu kanuna  göre tarım arazilerinin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiptir. Yani tarım arazisi sınırdaş tarım arazi sahibi olmayan birine satılırken yada tarım arazisi alınırken dikkat edilmesi gereken konu, tarım arazisi devir edildikten  sonra bitişik arazi malikleri dava açarak araziyi alabilmektedir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verebilmektedir. Tarım arazilerinde önalım (şufa) hakkının kullanılması da yukarda bahsedilen önalım hakkının kullanılması ile aynıdır. Bu hak dava yoluyla kullanılır. Özellikle önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi var ise, hakimin hangi arazinin tarımsal bütünlük arz ettiğine dair ikna edilmesi gerekir.  
Bilindiği gibi müşterek mülkiyette bir paydaşın üçüncü kişiye payını satması halinde ön alım hakkının doğmaktaydı. Peki, sınırdaş parselde hisse satımında, sınırdaş parsel malikinin ön alım hakkı doğar mı? Şöyle, “A” ve “B” parseli düşünelim. “B” parselinin tümü değilde örneğin ½’si üçüncü bir şahsa satıldı. “A” parselinin maliki “B” parselinden hisse alan üçüncü şahsa karşı ön alım hakkı davası açabilir mi? Buna T.C. Anayasa Mahkemesi ve bir somut norm denetimi sırasında,  T.C. İZMİR 
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ, 14. HUKUK DAİRESİ,ESAS NO. 2017/262, KARAR NO. 2017/302 nolu kararlarında cevaz vermemiştir. Kararda şu cümleler yer almıştır: “genel kanun olarak TMK. 732 vd .maddelerindeki düzenlemelere karşın özel kanun niteliğiyle 5403 sayılı kanunun amacı ve tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınan ön alım hakkının doğum ve kullanılmasında arazi bütünlüğünün korunması esas olmakla, yasanın 8/İ maddesindeki düzenlemenin amaç ve ruhuna öncelik verilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda davacının sınırdaş parseldeki pay satışı nedeniyle ön alım hakkının doğduğunun kabulüne imkan görülmemektedir. 
Yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve yerleşmiş Yargıtay içtihatları ile Anayasa Mahkemesi kararı kapsamında; davacının onalım hakkına dayalı olarak açtığı davada dava açma aktif dava ehliyetinin bulunmadığından dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar vermesinde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından davacı tarafın istinaf başvurusunun HMK.nun 353/ ( 1 )-b-l maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir” 
Sonuç: Müşterek mülkiyette paydaş üçüncü kişiye satışlarda ön alım hakkını kullanabilir. Sınırdaş parsel maliki de sınırdaş parselin, sınırdaş olamayan parsel malikine satılmasında ön alım hakkını kullanabilir. Sınırdaş parselde üçüncü kişiye satılan pay (hisse) durumunda ön alım hakkı doğmamaktadır.
Av. H.Erdal DEMİR
 
Not: 6537 Sayılı kanun için tıklayınız
 

 

DİĞER YAZILAR
Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
Hangi Davalar İçin Arabuluculuk Dava Şartıdır..
Hangi Davalar İçin Arabuluculuk Dava Şartıdır..
Palu Ailesinin Hayatı Herkesi Şoke Etti
Palu Ailesinin Hayatı Herkesi Şoke Etti