Kat mülkiyeti nedir?
Tamamlanmış bir binanın, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo, mahzen gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olan özel bir mülkiyet hakkı.
Kat İrtifakı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir irtifak çeşidi olup, Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere uyularak müşterek hisselerine,inşaat yapma ve kat mülkiyeti tesisi borcu bağlanması anlamına geliyor. İşte zaten kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki en temel fark budur. Yani, kat irtifakı ile, kat irtifakı kurulan taşınmaz üzerine bina yapılacağı taahhüt edilmiş olur. Ardından sadece bina yapılıp, iskan raporu alınınca doğrudan kat mülkiyetine de geçilmektedir.
Bağımsız bölüm denilen konutun veya işyerinin üzerindeki bağımsız mülkiyet hakkınızı gösteren bir belge olan kat mülkiyetine geçiş için önce binanın iskan belgesinin alınması gerekiyor. İskan belgesini almak için ise binanın ruhsat dosyası ve eki projelere uygun bitirilmiş olması gerekmektedir. Başka bir ifadeyle binanın imar mevzuatına uygunluğu şarttır. İskan olmayan binanın kimi (su, elekterik, doğalgaz gibi) hizmetlern yararlandırılması, aynen proje ve imara aykırılıktaki yaptırım olan TCK hükmü olan imar kirliliğine neden olmak suçunu oluşturmaktadır.
Kat Mülkiyetinin ön koşulu kat irtifakının kurulmuş olmasıdır.
Kat mülkiyeti ise, 23.6.1965 tarih ve 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” ile belirginleşmiştir. Bu kanuna göre bir binada birden çok bağımsız bölüm yapılması hukuken mümkün kılınmıştır. 14.4.1983 tarih ve 2814 sayılı kanun ile adı geçen kanun değiştirilmiş ve bazı maddeler eklenmiştir.
Kat mülkiyeti kanununun 1. maddesine göre “Tamamlanmış bir binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde, o taşınmazın sahipi veya ortak sahipleri tarafından, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine uygun surette bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün (taşınmazın) bütününe “ana gayrimenkul”; yalnız esas yapı kısmına “ana yapı”; ana gayrimenkulün ayrı ayrı, başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerine “bağımsız bölüm”; bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerlere “eklenti” (kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi yerler); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti”; bu kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara da “kat maliki” denilir. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma, ortak kullanma, ortak faydalanma yerlerine “ortak yerler” adı verilir. Kat sahiplerinin ortak malik olarak hissedarı bulundukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına “kullanma hakkı” denilir. Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından kurulan irtifak hakkına “kat irtifakı”, bu hakka sahip olanların herbirine de “kat irtifakı hakkı sahipi” denir. Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet paylarına “arsa payı”, kat mülkiyetinin veya irtifakının ilgili kanunlara dayanılarak kurulmasına ait tanzim edilen resmi belgeye “sözleşme” denir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ile, ana gayrimenkuldeki ortak yerlerde bağlantısı olan özel bir mülkiyettir. Bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden herbiri o bölümün kat mülkiyetinin kurulması anındaki değeriyle oranlı olarak, tahsis edilmiş olan arsa payının, ortak mülkiyet şartlarına göre açıkça gösterilmek suretiyle kurulur. Sonradan arsa payının düzeltilmesi için dava açılabilir (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı kanun).
Binada ortak yerler önceden yapılan sözleşmede belirtilebilir. Yalnız, kat mülkiyeti kanununun 4. maddesinde belirtilen belli yerler, sözleşmede olmasa bile, kanunen ortak yer sayılmıştır. Bu ortak yerler şunlardır: Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak duvarlar, genel giriş kapıları, tavan ve tabanlar, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvaletler, lavabolar, kapıcı daire ve odaları, genel çamaşırlık, terasta çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlükler, ortak garajlar, elektrik, su, havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar, kalorifer daireleri, kuyular, sarnıçlar, binanın genel su depoları, sığınaklar, bağımsız bölümün dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, kalorifer, su, havagazı, elektrik, telefon, radyo, televizyon için ortak tesislerle ortak şebekeler, antenler, ortak sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Bu sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma korunma, yararlanma için zaruri olan daha başka yerler de “ortak yer” sınıfına girer.
Ana gayrimenkul “kat malikleri kurulu”nca yönetilir. Kat malikleri kuruluna bütün ortaklar girer. Yönetim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kuruluşunun seçeceği bir veya üç yönetici tarafından yürütülür. Kat malikleri kurulu senede bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanlarda veya her yılın ilk ayı içerisinde toplanır. Kat malikleri kurulunca ekseriyete dayanılarak verilen kararlar uygulanır. Ortaklardan kurul kararına razı olmayan kimse, gerekli itirazını bağlı bulunduğu sulh hakimine götürmek suretiyle çözdürebilir. Kat malikleri kurulunun seçtiği yönetici, genel giderle ilgili bir “hesap defteri” ile “karar defteri” tutmak zorundadır. Yapılan yıllık toplantılarda o yıla ait hesapları, ilgili belgeleri, yönetici, kurulun denetimine ve oyuna sunar. Denetim sonucunda kurul gerekli görürse yöneticiyi oylamaya giderek değiştirebilir, yerine yenisini seçebilir. Yönetici, sözleşmede bir ücret verilmesini isteyebilir. gider masrafları (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ücretlerine eşit oranda katılırlar) arsa paylarının orantısına göre ortaklardan sağlanır. Gider masraflarına katılmayan, istenilen parayı vermeyen ortak hakkında ilgili sulh mahkemesinde dava açılabileceği gibi, onun aleyhine icra yoluna da gidilebilir.
Her kat maliki, ana gayrimenkulün genel görünüşünü, kullanılışını bozmadan kendi bağımsız bölümünde istediği değişiklikleri yapabilir. Ortak yerlerde değişiklik yapabilmesi kural olarak, ancak kat maliklerinin oy birliğine bağlıdır. Bu konuda aralarında bir ihtilaf çıkarsa ilgili sulh hakimliğine başvurulur. Sulh hakimliğinin verdiği karar uygulanır. Kat mülkiyeti, kat malikinin sicildeki kaydının silinmesiyle sona erer.
BİR SORU, KAT MÜLKİYETİ İLE EMLAK VERGİSİ ARTAR MI?
Doğru artar, kat irtifakı henüz bitmemiş bir bina için düzenlendiğinden, emlak vergisi sadece arsa olarak verilmektedir. Kat mülkiyetine geçilince, kat mülkiyetine geçilmese bile, bina bitip iskan edildiğinde artık, arsa yerine mesken beyannamesi verilecektir. Bu beyan verilmez ise, ayrıca usulsüzlük cezası da uygulanmaktadır. Ancak, emlak beyanının kaldırılması tartışılmaktadır. Çünkü, her bir tapu hareketi belediyelere bildirilmekte, iskan raporu da tapuya bildirilmektedir. On line bildirilen bu işlemlerle kendiliğinden kişiler mükellef olacağından, emlak vergisi beyanı veya kapatılması gibi, günümüzde zaman kaybına neden olacak bu külfetlerden de kurtulmak yerinde olacaktır.
http://www.haberoran.com/kose-yazisi/1/emlak-beyani-kaldirilmalidir.html