Daireye üst kattan veya çatından su sızarsa, ya da yağmur suyu basarsa ne yapılmalıdır?
Binalarda çok sıkan yaşanan durumdur. Bunu maddeler halinde ve Yargıtay uygulamalarından örnekler vererek açıklamak istersek;
1.) Çatıdan, yani ortak alandan akıntı varsa ne yapılmalıdır?
Çatı binanın ortak alanıdır ve çatıdaki arızayı, kırık kiremiti veya bozukluğu apartman yönetiminin gidermesi gerekir. Bu arıza giderilmez ise, kat maliki bu hususta yönetimi bilgilendirerek, bu imalatı yaparak parasını talep edebilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 32. maddesi hükmüne göre ana gayrimenkulün kullanılmasından doğan veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya yönetici veya denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunda çözülür ve karara bağlanır. Ancak ortak yerlerde yapılması gerekli onarımların yapılmamasından dolayı bağımsız bölümlerinin zarar gördüğü ve yönetim tarafından ivedilikle bu tadilat, tamirat ve onarımların yapılmasının talep edilmesi halinde, bu yasa maddesinin uygulanmasına gerek duyulmadan doğrudan hakim müdahalesi istenebilir.
Yani, zarar gören malik, gerekli tamiratı yaptırdıktan sonra bu parayı kat maliklerinden veya, kat maliklerinin vekili sıfatını taşıyan yöneticiyi dava ederek alacağını tazmin edebilir.634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesi hükmünde, ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasında olup, bu yönden de yöneticiye husumet yöneltilebilir. Bu konuda önemli bir Yargıtay kararı Yargıtay, 18. Hukuk Dairesinin, No:2014/1562 Esas, 2014/2824 Karar Sayılı kararıdır.
Kat mülkiyetinden kaynaklı olduğu için bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Hatta, çatı onarımı sırasında daireye zarar verilmiş ise, tüm maliklerden arsa payı oranında zararın tazmini istenebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin son fıkrasına göre her kat maliki ana taşınmazında ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Somut olayda çatının tüm kat maliklerince onarılmasından dolayı borudan sızan sular konusunda Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2009/10499 Esas, 2010/4234 Karar Sayılı kararları ışık tutmaktadır.
2.) Üst Kattan gelen temiz veya pis su sızıntısında ne yapılmalıdır? Bu konuya iki şekilde bakmak gerekmektedir: Üst kattan gelen sızında, üst katın daire içi tesisatından mı gelmektedir, yoksa binanın ana kolonlarından mı gelmektedir. Eğer üst kattaki dairenin iç tesisatından kaynaklı bir zarar doğmuşsa bu zararı üst kattaki daire maliki karşılamak zorundadır. Binanın ortak tesisatından kaynaklı bir zarar varsa, bu zararı apartman yönetimi gidermelidir. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı için zarar kat maliklerinden arsa payları oranında talep edilmelidir. Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2002/3527 Esas, 2002/4604 Karar Sayılı kararlarına bakılabilir.
Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür, çünkü kat mülkiyetinden kaynaklı bir davadır. Görev konusunda ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2010/17999 Esas, 2010/19918 Karar Sayılı kararlarına bakılabilir.
Bu konuların cezai yaptırımı var mıdır? TCK md.151/1 maddesi “Başkasının taşınır veya taşınmaz malını kısmen veya tamamen yıkan, tahrip eden, yok eden, bozan, kullanılamaz hâle getiren veya kirleten kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, dört aydan üç yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır.” Hükmünü havidir. Bu madde kasıt olmaksızın oluşan arızalara tatbik edilmez. Çünkü, bu ceza kasten işlenen suçlar için gereklidir. Kasıt olmaksızın meydana gelen bu tür durumlar için yapılan şikayet başvuruları hakkında genellikle “hükmün açıklanmasının geri bırakılması” yani “takipsizlik” kararları verilmektedir.
3.) Yağmur, ya da başkaca nedenlerle evi su basması, benzeri zararların doğması durumunda kime, nasıl dava açılmalıdır? Burada dava zararı veren kuruluşa karşı adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemelerinde) açılmalıdır. Çünkü, kat mülkiyetinden doğan bir zarar söz konusu değildir. Eğer belediyenin alt yapı kusurundan dolayı, su ve kil vb. maddeler doldurmuş ise zararın tazmini ilgili belediyeden istenmek gerekir. Bu konudaki karar için bknz.
4.) Dava yolu olmadan çözüm münkün müdür? Evel mümkündür. Bunun iki yolu vardır. Birincisi bu tip konuları “komşuluk hukuku” içinde çözmektir. Üst kat komşuya, ya da yöneticiye, mahkemeye gidileceğini belirterek, yeniden konuştuktan sonra yine de tamirat yaptırılmaz veya zarar giderilmez ise dava açmak. İkincisi ise, önceden sigorta yaptırmak olabilir. Sigorta zarar görenin zararını karşıladıktan sonra, zarar verene rücu etmektedir. Bu konudaki, Yargıtay, 17. Hukuk Dairesi, 2012/2479 Esas, 2014/6296 Karar Sayılı kararları rücu davasının da Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceğini işaret etmiştir.