TAHLİYE SIRASINDA KİRALANANDA KARŞILAŞILAN
ÜÇÜNCÜ KİŞİ HAKKINDA YAPILACAK İŞLEM (İİK. mad. 276)
” Kiralananda bulunan üçüncü şahıs tahliye için yapılan takipten önce imzası noterlikçe onanmış bir sözleşme sunmalıdır. Bu durumda üçüncü şahsın tahliyesi mümkün olamaz. Böyle bir belge yok ve fakat fiiilen takipten önce oturduğunu inandırıcı delillerle icra memuruna kanıtlarsa, icra memuru tahliyeyi erleler ve konuyu icra mahkemesine sorar, icra mahkemesi de ya tahliyeye karar verir, ya da taraflardan birisine (kendisine göre haksız gördüğü tarafa) 7 gün içinde mahkemeye başvurmasına karar verir. Başvuru yapılırsa Mahkeme kararı esas alınır, başvuru yapılmaz ise başvurmayan aleyhine İcra Mahkemesi hüküm kurar.”
İcra İflas Kanunu 276. Maddesinde, tahliye sırasında, kiralanan taşınmazda, kiracıdan başka bir kişinin bulunduğunun görülmesi halinde icra müdürünün ne gibi işlem yapacağı» düzenlenmiştir.
I- İcra müdürü, tahliye için geldiği taşınmazda, kiracıdan başka kimselerle karşılaşırsa ne yapacaktır? Önce şu hususu hemen belirtelim ki; karşılaşılan kişiler; «borçlunun (kiracının) çocukları, ana ve babası, eş ikinci dereceye kadar kan (örneğin; kardeşi ve sıhri hısımları, (MK. mad. 17-18), iş ortakları ile borçlu kiracı yerine onun adına (ona tab’an) kiralanan taşınmazda oturan (örneğin, kiracının kiracısı kimseler”ise bu kişiler İİK. mad. 276 anlamında «üçüncü kişi» sayılmadıklarından (İİK. mad. 276/IV), bu maddenin kapsamı dışında kalırlar. Yani, icra müdürü tarafından «kiracı gibi» bu kişiler de taşınmazdan zorla çıkarılırlar…
II- İİK. mad. 276/son gereğince borçlunun (kiracının) eşi’nin -İİK. mad. 276’nın uygulanmasında- «üçüncü kişi» sayılmaması -yani; ‘tıpkı borçlu (kiracı) gibi taşınmazdan çıkarılması’- gerekirse de, tahliye sırasında taşınmazda karşılaşılan borçlunun (kiracının) eşinin «borçlu (kiracı) ile aralarında boşanma davası bulunduğunu, eşinin sırf kendisini güç durumda bırakmak için, kiralayana tahliye taahhüdünde bulunduğunu, bunun ‘hakkın kötüye kullanılması’ (MK. mad. 2) olduğunu, bu taahhüdün kendisini bağlamayacağını, eşi hakkında alınan tahliye kararının kendisi hakkında uygulanamayacağını» ileri sürmesi halinde, durumun ne şekilde değerlendirilmesi gerekeceği uygulamada duraksama konusu olduğu gibi, bu husus yüksek mahkemece de zaman zaman farklı şekilde çözüme kavuşturulmuştur. Gerçekten, yüksek mahkeme; «kocanın verdiği tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılan takip sonucunda -taahhüt tarihinden sonra- kocası hakkında boşanma davası açmış olan karısının da kiralanandan çıkarılması gerekeceğini» yani «bu gibi durumlarda kadının ‘üçüncü kişi’ sayılamayacağını» -çünkü; «boşanma davasını kadın açtığına göre, tahliye taahhüdünde bulunan kocanın, karısına zarar verme kast ve niyetinin söz konusu olamayacağını»- belirtmişken, kocanın önce ‘tahliye taahhüdü’nde bulunup sonra karısı hakkında boşanma davası açması halinde, kocanın tahliye taahhüdüne dayanılarak, karısının taşınmazdan çıkarılmasının gerekip gerekmeyeceği yani bu durumda kadının (eşin), İİK. mad. 276/son anlamında «üçüncü kişi» sayılıp sayılmayacağı konusunda tereddüde düşülmüş ve bu konudaki kararlar çoğunlukla verilmiş, aksi görüş karşı oy yazılarında gerekçeleri ile savunulmuştur. Yüksek mahkeme, önceleri -belirtilen durumlarda- «takibe taraf olmayan kadının takibin durdurulmasını isteyemeyeceğini, kendisinin 3’üncü kişi sayılmayacağını -oy çokluğu ile- kabul etmişken, d a h a s o n r a – görüş değiştirerek- «İİK. 276/son gereğince ancak birlikte yaşayan karı veya kocanın ‘üçüncü kişi» sayılmayacağını, birbirinden ayrı yaşayan hatta aralarında boşanma davası devam eden eşlerin ‘üçüncü kişi’ sayılacağını; kadının MK. mad. 2 gereğince tahliyeye ilişkin takibin iptâlini -şikayet yolu ile- isteyebileceğini…» -oy çokluğu ile- belirtmeye başlamıştır. Buna karşın, yüksek mahkeme, «sattığı taşınmazda bir süre (beş ay) daha ‘kiracı’ olarak oturmayı kabul edip tahliye taahhüdünde bulunan kocanın ayrı yaşadığı eşinin, tahliyeyi önleyemeyeceğini, kendisinin üçüncü kişi sayılamayacağını, karı-koca arasındaki özel ilişki ve durumların, üçüncü kişilerin haklarını kullanmasını engellemeyeceğini…» -yine oyçokluğu ile- kabul etmiştir…
Doktrinde «eşin üçüncü kişi sayılmayıp, kiracı gibi taşınmazdan çıkarılmasının, borçlu-kiracının eşi ile birlikte oturması halinde mümkün olabileceği, buna karşılık, borçlu-kiracının eşinden ayrı yaşamakta olup, boşanmak istediği eşini zor durumda bırakmak amacı ile yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olması halinde, bu tahliye taahhüdüne dayanarak borçlu-kiracıya karşı yapılan ilamsız tahliye takibinin kesinleşmesi sonucunda gerçekleştirilecek tahliyede, borçlu-kiracının eşinin üçüncü kişi sayılmayacağı yani taşınmazdan zorla çıkarılamayacağı» belirtilmiştir…
Taşınmazda karşılaşılan kişi kiracının-kiracısı ise, kiracı, «kira sözleşmesinde kiralananı başkasına devredebileceği» konusunda kendisine tanınmış yetkiye dayanarak, kiralananı başka bir kişiye kiralamışsa, kiracının kiracısı, «üçüncü kişi» sayılmaz… Bu durumda, icra müdürünün, İİK. mad. 276/II’ye göre tahliyeyi erteleyerek, dosyayı icra mahkemesine sunması gerekir…
Tahliye için gidilen taşınmazın «aile konutu» (MK. mad. 194/I) niteliğinde olması halinde ne yapılacaktır? Yüksek mahkeme bu durumda «kural olarak eşlerden birisinin diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturuyor olması halinde, -boşanma gerçekleşse bile- İİK. 276/son uyarınca üçüncü kişi konumunda bulunmadığı ancak tahliyeye konu konutun ‘aile konutu’ olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen orada çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiğinin anlaşılması halinde, oradan tahliyesine karar verilemeyeceğini» belirtmiştir.
III- a- Kiralananda karşılaşılan kimseler; «üçüncü kişi» sayılabilecek kişilerse ve icra müdürüne «taşınmazı işgalde haklı olduklarına dair» -tapu senedi ya da imzası noterlikçe onaylanmış bir kira sözleşmesi gibi- resmi bir belge gösterirse, örneğin;
«Taşınmazda tapu kaydına göre hissedar olduğunu” bildirirse,
«Tapu kaydına dayanarak intifa hakkı sahibi olduğunu”ileri sürerse, taşınmazdan tahliye edilemez…
Eğer, böyle bir resmi belge gösteremezlerse, taşınmazdan tahliye edilirler (İİK. mad. 276/I).
b- Taşınmazı işgal eden üçüncü kişi, işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge gösterememekle beraber, «icra dairesine verilen kira sözleşmesi tarihinden önce bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu» bildirir ve bu husus icra müdürü tarafından yerinde yapılacak inceleme ile anlaşılırsa, icra memuru tahliyeyi erteleyerek, “üç gün içinde” durumu -takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine bildirir.
Taşınmazda karşılaşılan üçüncü kişi, «kiralayanın icra dairesine verdiği kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri o taşınmazı kullanmakta olduğunu ve kiralayan ile aralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığını (fiili zilyet olduğunu)» ya da «kira sözleşmesi bulunmakla beraber, kiralayanın imzasını inkar ettiğini» ileri sürebilir.
Kiraya veren, böyle bir kiracıyı kiralanandan çıkarabilmek için, taşınmazda hiç oturmamış bir kimseyle yazılı kira sözleşmesi yapıp, buna dayanarak, gerçekte kiracı olmayan bu kimse hakkında takipte bulunarak tahliye kararı alabilir. Kötüniyetli kiraya verenlerin, bu tür hilelerle kiracılarını zarara uğratmalarını önlemek için, takibe dayanak yapılan kira sözleşmesinin tarihi noterlikçe onaylı değilse, istedikleri tarihi koyabileceklerinden taşınmazda bulunan kimsenin işgalinin, böyle bir adi sözleşme tarihinden önce olması şartını dahi aramadan, icra müdürünün ve icra mahkemesinin gerçek durumu araştırıp, ona göre taktir hakkını kullanması doğru olur. Bu gibi durumlarda, icra müdürü, tahliyeyi bizzat gerçekleştireceği yerde, dosyayı icra mahkemesine göndermelidir.
3. kişi «taşınmazı, kendisinin kiraya verenden teslim aldığını» iddia ederse, gösterdiği belge alacaklı tarafından inkar edilmiş olursa, dosyanın bu halde de icra mahkemesine gönderilmesi doğru olur.
Yüksek mahkeme;
“Tahliye sırasında taşınmazda karşılaşılan üçüncü kişinin icra memuruna ‘taşınmazı işgalde haklı olduğuna’ dair -tapu senedi ya da imzası noterlikçe onaylanmış bir kira sözleşmesi gibi- resmi bir belge gösterirse, taşınmazdan tahliye edilemeyeceğini; üçüncü kişinin böyle bir resmi belge sunamaması halinde, kiralayanın icra dairesine verdiği kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri, o taşınmazı kullanmakta olduğunu ve kiralayan ile aralarında yazılı bir sözleşme olmamakla birlikte, fiilen zilyet bulunduğunu da kanıtlayamaması halinde, taşınmazdan tahliyesi gerekeceğini”
“İİK.’nun 276. maddesinin ‘kira akdi nedeniyle icra mahkemesince verilen tahliye kararları’nda ve İİK’nun 41. maddesinin göndermesi ile ‘tahliye ilamları’ hakkında uygulanacağını”
“Takip dayanağı tahliye ilamının, kira sözleşmesine dayalı olmaması halinde, İİK’nun 41. maddesi yollamasıyla aynı kanunun 276. maddesinin değil, 27. ve 29. maddelerinin olaya uygulanması gerekeceğini”
“Takibin, icra mahkemesinden verilmiş bir tahliye kararına veya kira ilişkisine dayanmayıp, el atmanın önlenmesi ilamının infazına dayalı olması halinde, İİK’nun 276. maddesine göre işlem yapılamayacağını”
“Takip dayanağı ilamın, kira sözleşmesine dayanmayıp, ‘fuzuli işgal nedeniyle el atmanın önlenmesi’ne ilişkin olması halinde, olayda İİK’nun 276. maddesinin değil, 26 vd. maddelerinin uygulanması gerekeceğini”
“Tahliye sırasında karşılaşılan üçüncü kişinin itirazına dayanak olarak ibraz ettiği adi kira sözleşmesi altındaki imzanın alacaklı tarafından kabul edilmemiş olması ndeniyle, kiralanandan tahliyesi gerekeceğini” belirtmiştir.
IV- İcra mahkemesi, icra müdürünün bildirimi (dosyayı kendisine sunması) üzerine tarafları duruşmaya çağırarak, tarafları dinledikten sonra, edindiği kanıya göre karar verir. İcra mahkemesi «duruşma» yapmadan evrak üzerinde inceleme yaparak bu konuda karar veremez.
Burada, icra hakiminin geniş takdir yetkisi vardır. Hakim, bu geniş takdir yetkisini yerinde kullanarak, uygulamada başvurulacak kötü niyetli davranışları önlemelidir.
İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek edindiği kanıya göre ya «tahliyeye» ya da «taraflardan birinin -edindiği kanıya göre haksız olan tarafın- yedi gün içinde mahkemeye başvurması gerektiğine» karar verir (İİK. mad. 276/III). Yoksa, «kiralananın tahliye edilmemesine» karar veremez.
İİK. mad. 276/III’de «taraflar» üçüncü kişi ile alacaklı’dır. Bu nedenle, icra mahkemesi, bu kişiler dışında «borçlu»ya dava açma yönünde karar veremez..
Görevli mahkeme; konu kira sözleşmesiyle ilgili olduğuna göre, sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, «davalının ikametgahı mahkemesi» ve «ilamsız tahliye takibinin yapıldığı yer mahkemesi»dir.
«Yedi gün içinde mahkemeye başvurması gerektiğine karar verilen taraf», mahkemeye başvurmazsa; isteminden vazgeçmiş sayılır. Eğer bu kimse üçüncü kişi ise, «hemen kiralanandan tahliye edilir», eğer kiralayan ise, «üçüncü kişinin kiralananı işgalde haklı olduğunu kabul etmiş» sayılır.
Mahkemeye başurma külfeti yüklenmiş olan kimse üçüncü kişi ise; «icra dairesine ibraz olunan sözleşme tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu, kiraya verenin bir başkası ile aslında aralarında kira ilişkisi olmamasına rağmen, uydurma bir kira sözleşmesi yaparak buna önceki bir tarihi kaydırmış oldğunu ve bu kişiye karşı takip yaparak tahliye kararı almak suretiyle aslında kendisini taşınmazdan çıkarmak amacı taşıdığını» her türlü delille isbat edebilir… Eğer, mahkemeye başvuran kiralayan ise; «hakkında tahliye kararı aldığı kiracısının tahliyeyi önlemek için, kiralanana üçüncü bir kişiyi yerleştirdiğini» isbat etmesi gerekecektir.
«Yedi gün içinde mahkemeye başvurması gerektiğine karar verilen taraf», mahkemeye başvurursa; tahliye, davanın sonucuna kadar ertelenir (İİK. mad. 276/III, C:2). Mahkemece verilen kararın -bu kararın kesinleşmesinden önce yerine getirilmesini önlemek için- İİK. mad. 36’ya göre «üç aylık kira tutarı» kadar teminat yatırılarak (İçt. Bir. K. 4.12.1957 T. 10/25 sayılı) «icranın geri bırakılması» kararı alınabilir (İİK. mad. 276/III, c:2).
V- Buraya kadar açıklanan İİK. mad. 276 hükmü, «ilamsız icra yolu ile taşınmazların tahliyesi»nde uygulanmak için İcra ve İflâs Kanununda yer almışsa da, İİK’nun 41. maddesindeki yollama nedeniyle, kira akdine dayanılarak alınmış olan tahliye ilamlarının icrası (infazı) için taşınmaza gidildiğinde, üçüncü kişi ile karşılaşılması halinde de kıyasen uygulanır.
Kira sözleşmesi nedeniyle verilen «boşaltma ilamları»nın, üçüncü kişilere karşı ne şekilde uygulanacağı hakkında İcra ve İflâs Kanununda (özellikle; İİK. mad. 27’de) bir açıklık bulunmadığı gibi, «ilamlı icra» bahsinde de özel bir hüküm yoktur.538 sayılı Yasa ile ilgili Hükümet Tasarısı’nda, 27. maddeye «kiralanan yerin tahliyesine dair ilamların icrasında 276’ıncı madde hükmü kıyas yolu ile uygulanır» şeklindeki bir fıkranın eklenmesi teklifi, «böyle bir ek hüküm olmaksızın da 41’inci maddenin yaptığı yollama nedeniyle (delaletiyle) 276’ıncı maddenin ilamlı icrada da zaten tatbiki mümkündür. Esasen tatbikat da bu merkezdedir. O halde, bu ek hüküm gereksizdir (haşivdir)» gerekçesiyle kabul edilmemiştir.
Bu nedenle, eğer «boşaltma ilamı» bir kira sözleşmesine dayanarak verilmiş ve boşaltılması istenen taşınmazda da üçüncü bir kişiyle karşılaşılmışsa, İİK. mad. 276 hükmünün kıyasen uygulanması gerekecektir.
Özetle en önemli unsur şudur: Kiralananda bulunan üçüncü şahıs tahliye için yapılan takipten önce imzası noterlikçe onanmış bir sözleşme sunmalıdır. Bu durumda üçüncü şahsın tahliyesi mümkün olamaz. Böyle bir belge yok ve fakat fiiilen takipten önce oturduğunu inandırıcı delillerle icra memuruna kanıtlarsa, icra memuru tahliyeyi erleler ve konuyu icra mahkemesine sorar, icra mahkemesi de ya tahliyeye karar verir, ya da taraflardan birisine (kendisine göre haksız gördüğü tarafa) 7 gün içinde mahkemeye başvurmasına karar verir. Başvuru yapılırsa Mahkeme kararı esas alınır, başvuru yapılmaz ise başvurmayan aleyhine İcra Mahkemesi hüküm kurar.