ARSA PAYINI KİM BELİRLER, NASIL BELİRLENİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesine göre, “ Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Daha açık bir ifade ile, uygulamada arsa payı belirlenmesi işlemi genel olarak mimari proje tamamlandıktan sonra, projedeki bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerlerinin belirlenmesi, bu değerler toplanarak toplam bir değere ulaşılması ve her bağımsız bölüm için belirlenen değer ile toplam değerin oranlanarak arsa payına ulaşılması işlemleri ile gerçekleştirilebilmektedir.
Arsa payı belirlenirken, arsa paylarını, objektif, adil paylaştırması gerekirken, uygulamada proje müelliflerinden veya müteahhitlerden, bazılarının ticari kaygılarla veya yeterli donanımları olmadığından arsa payını nesnellikten uzak ve yasada belirtilen kıstasları dikkate almadan tespit etttikleri de görülmektedir. Proje onay makamı ise bu konu üzerinde hiç durmamaktadır.Kimi zaman eşit pay verilerek ya da gerçek değer yerine sadece büyüklük esas alınarak hesaplama yapıldığı görülebilmektedir. Örnek olarak, aynı binada yer alan caddeye cepheli ve çok yüksek değerli dükkan niteliğindeki bağımsız bölüm ile, yol kotu altında bulunan caddeye cephesi olmayan, depo niteliğindeki bağımsız bölümün arsa paylarının eşit belirlenebildiği hatta daha değersiz olan bağımsız bölümlere daha fazla arsa payı belirlendiği görülebilmektedir.