KAT İRTİFAKI
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya başlanmamış olan bir proje üzerinde bir nevi mülkiyet kurulması anlamına gelmektedir.
Oldukça önemlidir, kimi durumlarda, iskan raporu (yapı kullanma izin belgesi) alınmış bile olsa, hiç kat mülkiyetine geçilmediği de olmuştur. Ancak, son çıkan yasal düzenleme ile, iskan raporu alındıktan sonra resen kat mülkiyetine geçilmesi hükmü getirilmiştir.
Henüz binaya hiç başlamadan dahi kurulabilmektedir. Mimari projeyi onaylatan kimi müteahhitlerin, ruhsat bile almadan kat irtifakı kurdukları olmuştur. Bu nedenle buna bir nevi arsa payı tapusu da denilmektedir.
Müteahhitten daire almanın birincil ve en önemli şartı kat irtifakı tapusunun alınmasıdır. İkincisi ise, bu tapu ile yetinilmeyip bir sözleşme yapılması; daire nitelikleri ve teslim süresi vs belirlenmesi, son ve belki de çok önemlisi güvencedir. Kat irtifakı tapusu ile alım önemlidir, ancak binanın tesliminin de gerçekleşmesi için müteahhitin güvenilir ve ekonomik varlığının da yeterli, ya da işi bitirmek için teminatının olması gereklidir.
Kat irtifakı:
Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Tasarruf halinde, yani kat irtifakına konu bağımsız bölümün satışı sırasında arsa payı da satılmaktadır. Bu arsa payı artık çok özel istisnalar olmadığı takdirde değişmemektedir.
Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur. Kat irtifakı kurulurken, arsa üzerinde bulunan takyidatlar (haciz, ipotek ve diğer irtifak hakları,) her bir bağımsız bölüm üzerine aktarılmaktadır.
Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi kat irtifakından ayrı olarak miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur. Arsa payı ve kat irtifakı birlikte tasarruf edilir.
Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir . Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir. Bu işlem için de malikin tek başına veya özel yetkili vekili ile başvurması yeterli olmaktadır.
Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları
1) Anayapı henüz tamamlanmamış olmalıdır.
2) Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.
3) Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır.
4) Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır.
5) Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır.
6) Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır.
c) İstenen Belgeler
1) Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe.
2) Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskân müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
3) Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
4) Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
5) Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
6) Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
8) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
9) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.