KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA PAYI NASIL DÜZELTİLİR?
Kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında, risk teşkil eden eski binalar yıkılarak yerine yeni yönetmeliklere bağlı olarak yeni binalar yapılıyor. Bu hususta karşılaşılan en büyük sorunlardan biri hatalı arsa payları olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kentsel dönüşümde, riskli alanlarda üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil ediliyor.
Önceden çok değerli bir bağımsız bölüm ki, değeri 500.000 TL. ve normal ve manzaralı bir daire. Bir diğeri ise 2. Bodrum katta ve değeri ise 150.000 TL. manzarasız ve karanlık bir daire. Ama arsa payları ise eşit. Eğer düzeltme olmasa ne olacak? Büyük bir adaletsizlik ve kaos olacaktır.
Bilindiği üzere arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında arsadan pay verilmesi olarak ifade ediliyor.
Bir diğer ifade ile arsa payı bir taşınmazda bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak karşımıza çıkıyor. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında (konum, cephe, büyüklük vb. olgular gözetilerek) verilen paydır.
Arsa payı bir taşınmazda ya kat irtifakı kurulurken ya da kat mülkiyetine geçilirken kurulur.
Kentsel dönüşümde hatalı arsa payında sorun bina yıkılıp toprak tapusuna dönüldüğünde ortaya çıkıyor.
Bina yıkılmadan önce her biri eşit olan bu bağımsız bölüm sahiplerinin, bina yıkılıp arsa tapusuna dönüldüğünde bir daire bedeline yakın hak kaybı yaşamaları veya bir daireye yalan hakka kavuşmaları anlaşmazlıklara sebep oluyor.
Kentsel dönüşüm sürecinin kanunun emredici hükümleri sebebiyle riskli bina, riskli bölge gibi kesin yıkımla sonuçlanacak süreçleri başladığında sürecin çok hızlı işleyip yıkımla sonuçlandığı da düşünüldüğünde bina yıkılmadan önce zamanında önlem alınması gerekiyor.
Kentsel dönüşüm sürecinde, binada maliklerin arsa paylarının hatalı olmasından dolayı dava yolu ile bunu düzeltebilmektedirler.