T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2006/14-91
KARAR NO : 2006/115
TARİH : 29.03.2006
Taraflar arasındaki “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (K… Sulh Hukuk Mahkemesi)’nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 18.10.2004 gün ve 2004/367 E. 2004/422 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesinin 12.04.2005 gün ve 2004/9816 E. 2005/3184 K. sayılı ilamı ile, (…Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Açılan davada dayanılan sözleşmenin konusu olan K… ilçesi M… köyünde bulunan 41 adet taşınmaz ile D… köyünde bulunan 1 adet taşınmaz olmak üzere toplam 42 adet taşınmazdaki davalıya ait payın iptali ile davacı adına tescili istenmiştir. Satış vaadi sözleşmesi 30.10.2001 tarihinde yapılmış, dava ise 03.09.2004 tarihinde açılmıştır.
Sözleşmeye konu olan 42 adet taşınmazda davalıya ait payın davanın açılarak mülkiyetin aktarılması istendiği 03.09.2004 tarihinde 4.300.000.000 TL değerinde olduğunu kabul etmek hayatın olağan akışına uygun düşmez. Kaldı ki, sözleşmenin tarafı olan kişiler, kamu düzenine ilişkin olan, mahkemenin görevini belirler şekilde sözleşme yapamazlar. Taşınmazların dava tarihindeki değeri belirlenmeksizin salt sözleşmede yazılı bedele bakılarak harç kaybına da neden olacak şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Bu tür davalara uygulamada ferağa icbar davaları da denilmektedir.
Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Medeni Kanun’un 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken sözleşmedir. Bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak meydana getiren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nin 642. m.) uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için öncelikle aranacak unsurlardan birisi, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır. Ancak, Yüksek Özel Daire görev yönünü öncelikle incelediğinden, diğer yönler inceleme konusu yapılamamıştır. Bu nedenle sözleşmenin geçerlilik şartları irdelenmemiştir.
Bilindiği üzere; mahkemelerin görevi kanunla belirlenir (Anayasa 142. m.; HUMK m. 1/1). HUMK m. 1/2; “Görev dava olunan şeyin değerine göre belirtilmiş ise, görevli mahkemenin tespitinde, davanın açıldığı gündeki değer esas tutulmak üzere aşağıdaki maddeler hükümleri uygulanır. Faiz, icra tazminatı ve giderler görevin tespitinde hesaba katılmaz” hükmünü amirdir.
HUMK’nın 1/2. maddesi; kaideyi koymuş ve görevin belirlenmesinde davanın açıldığı gündeki değerin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.
HUMK’nın 1. maddesi 26.02.1985 gün ve 3156 sayılı Kanun ile değiştirilerek, yukarıda açıklanan şeklini almıştır.
HUMK’ya göre; müddeabihi paradan başka bir şey olan davalarda iki taraf müddeabihin değerinde uzlaşmazlarsa, müddeabihin davanın açıldığı gündeki değeri mahkemece tayin ve takdir olunur. (m. 2/2)
Doktrinde bir kısım yazarlar bu hükümden hareketle iki tarafın müddeabihin değerinde uzlaşmaları halinde mahkemenin görevinin bu uzlaşılan değere göre belirleneceği mahkemenin bu değere bağlı olduğu, re’sen kıymet takdirine başvuramayacağı, mahkemenin müddeabihin değerinin tarafların uzlaştıkları değerden farklı olduğunu tespit etse bile buna dayanarak görevsizlik karan veremeyeceği düşüncesindedirler.
HUMK’nın 2. maddesi, Nöşatel Usul Kanunu’nun ikinci maddesinden alınmıştır. 1. ve 3. fıkralar Nöşatel Kanunu’ndaki ile aynıdır. Nöşatel Usul’ Kanunu’nun 2. maddesinin 2. fıkrası ise şöyledir:
“Müddeabih paradan başka bir şey veya hak ise davanın açıldığı mahkeme, sözlü ve basit duruşmadan (duruşmada tarafları dinlendikten) sonra müddeabihin değerini takdir eder.”
Görüldüğü gibi; Nöşatel Usul Kanunu’nda bizdeki “iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa” deyimi yoktur. Nöşatel Usul Kanunu’na göre; görev kuralı kamu düzenine ilişkin olup, taraflar anlaşma ile bunları değiştiremezler.
Bundan da anlaşıldığı gibi, kanunu tercüme edenler, Nöşatel Kanunu’ndaki “apres debat” deyimini, HUMK’nın m. 2/I’ye “iki taraf kıymetinde uzlaşmazlarsa” şeklinde tercüme etmişler ve fıkra bu şekilde kanunlaşmıştır.
Bu nedenle, m. 2/II hükmünün, Nöşatel Kanunu’ndaki gibi anlaşılması gerekir (Prof. Dr. Baki Kuru, HMUK, 6. baskı, 2001, c. 3, s. 168 vd.). Çünkü, “Kanunlarımızı yorumlarken kendi metinlerimizi göz önünde tutmakla beraber yorumlarda… bunların asıllarına da bakmaktan vazgeçemeyiz.” (28.11.1945 gün ve 1945/13 Esas, 15 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Karan; 20.09.1950 gün ve 1950/4 Esas, 10 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Karan)
Bu açıklamaya göre iki taraf müddeabihin kıymetinde uzlaşsalar bile mahkemenin re’sen müddeabihin değerini takdir etmesi ve görevli olup olmadığını kendi takdir ettiği değere göre karara bağlaması gerekir. Çünkü, görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve bu nedenle hakim tarafından davanın her aşamasında kendiliğinden nazara alınır. Taraflar görev konusunda anlaşma yapamazlar.
Olayımızda; satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. İsminden de anlaşılacağı gibi ortada bir sözleşme vardır ve iki taraflı sözleşmedir. İki tarafa da hak ve vecibeler yüklenmektedir. Bu sözleşmede taraflar taşınmazın değerini de belirlemişlerdir. Sözleşmeye müdahale edilmemesi genel kuraldır. Zaten yıllarca tarafların tespit ettikleri bu değere mahkemelerce müdahalede bulunulmamıştır. Mahkemelerin görevleri tespit edilen bu değere göre belirlenmiştir. Yargıtay Özel Daireleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da içtihatlarını bu yolda geliştirmişlerdir.
Ancak; satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen hak tapu iptali ve tescildir. Sözleşmenin asli unsurunu tapu iptali ve tescil oluşturmaktadır. Sözleşme ile elde edilmek istenilen nihai talep iptal ve tescildir. Tatbikatta görüldüğü gibi, bu talep, bazen çok uzun yıllarca yapılmamaktadır. Taşınmaz vaad olunana teslim edilmişse zamanaşımı da işleyemeyeceğinden, taraflar tescil talebinde bulunmamaktadır. Çok zaman 20-30 yıl sonra talepte bulunabilmektedirler. Bazen de sözleşmede (somut olayda olduğu gibi) onlarca taşınmazın (41 taşınmaz) satışı vaad edilmektedir. 20-30 yıl önce veya onlarca taşınmazın satışının vaad edildiği sözleşmelerde gösterilen değerler yeni açılan davalarda çok cüzi kalmaktadır. Uzun yıllar süren yüksek enflasyon ve tarafların satış bedelini sözleşmede bilerek düşük göstermeleri ihtimali nazara alındığında taşınmazın değerinin dava tarihine göre belirlenmesi gerekmektedir.
Hakim yapacağı keşifte dinleyeceği bilirkişilere taşınmazın değerini tespit ettirecektir. Tespit edilen bu değere göre hem mahkemenin görevi tayin edilecek, hem de noksan harç ikmal ettirilecektir. Bu durumda sözleşmeye müdahaleden de söz edilemeyecektir. Kamu düzeninden olan bu husus tarafların insiyatifine bırakılmadan, hakim tarafından re’sen yerine getirilmiş olacaktır. Harçlar Kanunu’nun 16. maddesi de, müdahalenin meni, tescil ve tapu iptali gibi taşınmazın aynını ilgilendiren davalarda, taşınmazın değerinin esas alınacağını öngörerek görüşümüzü teyit etmektedir. Harç kaybı da böylece önlenmiş olacaktır.
Benzer hukuki durumlardan olan, şufa ve tenkis davalarında, yıllar önce ilgili Özel Daireler içtihatlarını değiştirerek taşınmazların değerlerinin yeniden belirlenmesini içtihat etmişler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu değişime haklı olarak onay vermiştir.
Somut olayda da; Özel Daire ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yukarıda açıklanan nedenlerle; eski kararlarından dönerek, yeni oluşuma göre kararını değiştirme gereğini duymuşlardır.
Yukarıdan beri izah edilen nedenlerle ve Özel Daire’nin bozma gerekçesinde açıkladığı hususlar da nazara alınarak bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.
KARAR : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’nın 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 29.03.2006 gününde oyçokluğu ile karar verildi.