BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
T.B.K.’nun 300. Maddesinde aynen tanımlandığı üzere;
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Belirli süreli sözleşme konusunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/598 Esas, 2015/1378 Karar Saylı 16.02.2015 tarihli kararı da aşağıya ekliyoruz.
T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
Esas No:2015/598
Karar No:2015/1378
K. Tarihi:16.02.2015
MAHKEMESİ : Ünye Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 13/10/2014
NUMARASI : 2014/883-2014/1207
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, TBK 329. Maddesi gereğince feshi ihbar sürelerine uyulmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
Davacı vekili, dava dilekçesinde ve 26.06.2014 keşide tarihli ihtarnamede konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi konut olarak Eylül 2002 ayı sonunda kiraya verilen taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunduğunu, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili T.B.K.’nın 347.maddesi uyarınca sözleşmenin bitiminden üç ay önceden bildirimde bulunulmadığını, davanın reddini savunmuştur. Tarafların bu açıklamalarından kira sözleşmesininin belirli süreli olduğu, davanın hukuki dayanağının konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düenleyen T.B:K.’nın 347/1.maddesi olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, TBK.nun 347/1 maddsine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadığından kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 30.09.2012 tarihinde dolmuştur. TBK.nun yürürlük tarihi 01.07.2012 tarihidir. 6101 Sayılı TBK.nun Uygulama ve Yürürlülük Kanunun geçici 2.maddesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri ./..
kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlülük tarihinden itibaren beş yıl sonra uygulanacağı nazara alınarak davanın süresinden önce açıldığının kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin TBK.nun 347/2.maddesi gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.